时间进入7月,上市房企陆续披露了上半年的业绩简报,除去略显苍白的解释外,一些房企也展现出积极的一面。
7月12日晚,龙湖集团发布业绩公告,在今年1-6月实现销售额511.2亿元,合同销售面积为365.5万平方米,稳居行业top10。
事实上,作为一家老牌房企,龙湖集团如今的一举一动正得到更多关注。背后的原因,不单单因为其销售规模常年稳居行业前十,而是随着激荡的潮水退去,行业愈发期待一位新发展模式的开渠人,打开原本房地产企业单一收入构成的桎梏。
一直以来,龙湖在开发业务之外的经营性业务均被寄予厚望。在上半年,龙湖实现经营性收入约139.4亿元(含税),同比增长7.6%,创下历史新高。其中,运营业务营收达70.7亿元(含税),服务业务营收为68.7亿元(含税),双双实现增长。
可以看到,龙湖集团在此期间的经营业务收入相较地产销售收入的比例已高达25.6%。曾经以开发业务之“源”,生长而来的经营、服务赛道之“流”,如今已经实现独立成长,在龙湖的营收、利润以及现金流的贡献中占据更为重要的位置。
如果说现金流是企业流动的血脉,如今的龙湖集团已然引入了一股“活水”。在提质换挡的特殊时期,龙湖正以丰富业务组成的生态圈,积攒抵御周期波动的力量。
波动周期内的“定盘星”
在2024年,随着城镇化率超过65%、房地产增速放缓、运营成本上升,房地产全行业告别过去的“三高”模式,承受着前所未有的阵痛。
房地产行业正在曲折中,迈向高质量发展的新模式。在这样一个变化的过程中,龙湖向更高阶的发展模式靠近,尤其在经营性业务领域,已成功步入收获期。
其中,厚实的商业盘面是龙湖集团重要的标签之一,在行业整体又增量转向存量的大背景下,实现稳健的发展节奏。
在2023年度业绩发布会上,龙湖集团管理层曾提到,2024年将新开14座商场,其中8座重资产、6座轻资产。这也意味着2024年龙湖开业的商业项目将超过100个,届时龙湖将正式步入“百mall时代”。
如今,半年“交卷”:成都东安湖天街、南京雨山天街、重庆云领天街相继开业,成都三千集焕新亮相,龙湖在高能级城市核心板块业绩亮眼。
当前,行业要转型至新发展模式,房企将在地产开发业务之余,寻求获取长期稳定的重复性经营收入。在依靠重资产获取租金收入之余,为资产引入权益投资人,获取资产、资本管理收入,最后是受委托管理第三方业主的资产,实现经营管理、品牌收入。
2024年,为迎接大资管时代,龙湖整合资源用运营思维全面推动产品升级。4月16日,龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”,与此相应,原长租公寓航道升级更名为资产管理航道。
逍遥洲资管定位为“全周期全业态资产管理运营商”,涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务,实现存量提质和增量投资的良性循环。
商业的持续推进,加上逍遥洲资管拓展的丰富空间,推动龙湖集团在上半年实现的运营业务营收达70.7亿元(含税)。
事实上,这份运营业务被广泛认为是龙湖集团在波动周期下的定盘星。据中金发布的最新报告,持续看好龙湖集团作为稀缺的“开发 持有”标的,龙湖有望通过高度自律、积极作为在下行周期保存优质资产、打磨能力,待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。
新质增长重构竞争优势
优胜劣汰,活下来的都是强者。
新周期意味着传统生产力的升级跃迁。龙湖经营性业绩稳定增长,原因在于通过商业模式创新,培育新质生产力,重塑增长路径,打造新型增长曲线——强化运营、服务业务才是发展的永续动力。
从龙湖的业务布局,我们可以看到,“一个龙湖”、“三大板块”、“多元生态”展现出了极强的生命力。
而这自然离不开长年的业务积淀。例如,商业投资就是龙湖在2000年就开始布局的业务,以时间的沉淀才有了今天“天街”和“星悦荟”两大商业品牌落地全国高能级城市。
经过20余年的经验积累与实践探索,龙湖不仅保持开发赛道在行业前列,更重视以用户为中心布建“轻重并举”的多元化体系,将行业最高品质、最好服务提供给尊龙凯时最新的合作伙伴,实现价值共享。
2021年,龙湖商业启动轻资产业务,提速全国网格化布局,仅三年时间便在轻资产赛道风生水起。截至目前,龙湖商业已累计获取30多个轻资产项目,在今年6月,龙湖与杭州钱江制冷集团达成合作,联袂打造杭州首座星悦荟项目,这是龙湖在杭州布局的第14座商业项目,也是杭州第5座轻资产项目。
在运营业务之外,龙湖集团的服务业务板块同样抢眼。
其中,龙湖智创生活涉及住宅服务与商企城市服务,及社区增值、新零售、房屋租售、工程服务四大增值业务。2023年全年,龙湖智创生活实现收入总额102.8亿元,毛利率为30.6%,物业在管面积达到3.6亿平方米,客户满意度连续15年超过90%。
2024年上半年,龙湖智创生活荣获“2024中国园区物业服务力top20企业”、2024中国物业服务智慧服务样本标杆企业、2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业等奖项,深受行业认可。
在今年1-6月,龙湖集团服务业务营收为68.7亿元(含税),其中不只是龙湖智创生活的持续增长,龙湖龙智造这一新业务崛起,也意味着龙湖的业务边界被重塑,创新增长有了新机遇。2024年上半年,龙湖新增代建类项目26个,总建筑面积432万平方米,已累计获取代建类项目超110个,总建筑面积超2100万平方米。
数字化赛道,龙湖亦积极布局。2024年5月13日,龙湖旗下千丁数科“4 n”智慧空间科技产品矩阵正式发布,聚焦城市空间建造和运营,推动数字技术与空间场景的融合创新。
独行则疾,众行则远
在动荡起伏的环境中,韧性就是组织穿越周期的定力。对于一家企业而言,所谓“韧性”,即“适应性”。
面对经济下行周期的疾风骤雨,企业应对得当,韧性得以加强,即有可能穿越风雨见得彩虹。
首先,龙湖对外部环境及趋势保持清醒认知。“唯一确定的就是不确定”既是新经济时代的主要特征,更是企业穿越周期的核心关键。
其次,龙湖做好了应对之策。龙湖仍在积极主动求变,行业拐点无非是市场萎缩、利润下滑等,但市场需求依然存在,用户也依然存在。
其三,龙湖有着清晰的战略,与战略执行力,精准调试变革的节奏。龙湖管理层曾多次强调,未来企业的发展是靠内生动力和业务产生正向的现金流去推动。相较于开发业务,龙湖的经营性收入以及利润正在稳步、可持续增长,建立更加健康的盈利模式。
经营性业务贡献稳定的现金流之外,龙湖的融资亦保持通畅。据龙湖管理层透露,上半年龙湖经营性物业贷款的增额超过200亿。因此,龙湖有资金实力在上半年获取7宗土地,覆盖北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山等城市,总建面是51万方,权益地价60亿元。
安全的债务结构,更是龙湖稳健前行的基石。6月28日,龙湖提前兑付26.5亿元的cmbs债券,并在同一天提前赎回6.2亿美元的美金债。截止目前,龙湖累计还债达72亿元,2024年内剩余到期的公开债仅剩45亿人民币,且到期时间分散、无集中兑付压力。至2026年底前,龙湖亦无境外无到期的公开债券。
汇丰认为,龙湖是为数不多的仍能按时足额偿还债务的民营房企之一。
独行则疾,众行则远。没有人能精准预测经济的走势,也没有人知道未来还有多远,但龙湖始终聚焦用户需求、提升现金创造能力、力图多方共赢、构建新发展模式、严控财务安全等,或许正是企业穿越周期、锻造韧性的借鉴经验。
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截至2022年末、2023年末,帝欧家居应收账款坏账准备计提比例均不低,分别为28.35%、44.84%。