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房地产走向,毫无悬念了-尊龙凯时最新

前几天,标普发布了对2024年中国商品房销售额的预测。

他们预计,2024年中国商品房销售额将在2023年的基础上回落15%,全年商品房销售额将降至,9.5-10万亿元,对比2021年全国商品房销售额18万亿的峰值将下降近一半。

很多人震惊的同时,也非常纳闷,今年救市政策这么密集,力度这么大,为什么市场全年销售额还下滑这么多?

现在房地产救市政策的逻辑是什么?对房地产市场到底产生了什么样的影响?

下面,明源君就来详细分析一下。

标普预测2024年商品房销售额或降至9.5-10万万亿

标普预计,2024年下半年房地产行业将在新一轮政策的引导下继续寻底,商品房销售额将在2023年的基础上回落15%左右,相较2023年末下降5%左右的预期下调;全年商品房销售额将降至9.5-10万亿元,对比2021年全国商品房销售额18万亿的峰值将下降近一半。

房地产走向,毫无悬念了

对于这一预测,标普给出了以下几点原因:

首先,房价持续下跌,削弱购房者信心。

任何时候,购房者都是买涨不买跌,以前房价处于上涨阶段,大家都抢着买房,担心买晚了房价涨上去,需要支付更高的成本。

但现在房价停滞或处于下滑阶段,大家普遍会选择观望,因为担心自己买贵了,买了后房价还继续下降。

标普认为,517新政后,市场交易活跃度有所增加,但房价仍在下跌。而房价回温是市场企稳的重要前提条件,持续下跌的二手房价格将极大影响购房者信心。

房地产走向,毫无悬念了

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而此前中金公司给出的判断是,在房地产供求关系新形势下,判断房价拐点的重要指标是二手房挂牌去化周期。

其次,二手房及保障房等多种房源对新房的挤出效应明显

标普认为,中国房地产市场的交易结构已悄然发生变化,二手房交易面积占总交易面积比例接近40%,高线城市这个比例更高。

房地产走向,毫无悬念了

未来保障房交付规模也将显著提升,这都将在一定程度上形成与新房销售的竞争。

明源君之前分析过,二手房成交占比提升明显,一方面是二手房在价格上更有优势,据中金公司统计,2023年二线何三四线城市二手房均价相比新房低了12%何16%。

另一方面是房企暴雷,影响市场信心,购房者担心新房烂尾问题。

第三,低线城市库存高企、需求不足,导致去库存效果有限

一方面三四线城市需求不足,以市场化原则收购存量房作为保障房的政策可能难以见效。因为大部分三四线城市房子已经饱和了。

另一方面,一二线城市放松限购后,对低线城市可能存在一定虹吸效应,这样导致救市政策在低线城市很难见效。

房地产走向,毫无悬念了

标普认为,低线城市供需失衡、信心不足仍是行业回暖的主要障碍。

其实现在的房地产市场,很多大咖或专家都判断都已经超跌了。根据日本和美国的经验,房地产投资占比分别在6.5%、8%的水平,但预计中国今年房地产投资占比或跌破6%。

政策还在不断出台房地产救市方向已经清晰

今年以来,房地产救市政策连接出台,房改近30年,还没见过如此大力度的救市。那517新政出台1个月后,效果到底怎么样?

一、517新政出台后,市场下跌速度放缓

据标普监测,在“5.17”新政出台后,市场下跌速度放缓,但交易变化趋势出现分化。

一是二手房市场,上海、北京、广州、杭州等一二线城市交易面积受到提振,但新房市场交易面积仍在普遍下滑,二手房市场热度暂未传导至新房市场。

但在二线及以下城市,新房成交面积有所上升,二手房市场却普遍出现不同程度的下跌。

房地产走向,毫无悬念了

当然了,有些数据不一定那么及时,从目前来看政策起效区域存在局限性,时间上存在滞后性。

但总体来看,517新政确确实实提振了市场信心,也带动了市场下跌幅度收窄。

二、政府救市决心非常坚定,517政策只是起点

从目前政府的动作来看,救市决心非常坚定,所以未来一定会根据房地产市场情况进行政策加码。这也会在一定程度上改善购房者预期。

从目前来看,房地产救市政策核心方向有几个:

第一,对于保交楼,继续提供资金支持。

现在大家都知道,为什么在密集的救市政策刺激下,二手房市场表现要远远好于一手房?

除了价格因素,还有一个重要原因是大量房企暴雷,严重打击购房者信心,大家都担心自己购买的一手房会烂尾。

所以保交楼一直被提到非常重要的位置。

6月24日,据经济观察网报道,自然资源部正和有关部门研究,未来将通过专项债券支持地方政府回收房企闲置用地。

这属于517新政中收储去库存模式的一部分,即既收购存量商品房用做保障房,也收购存量宅地。不过被有偿回收的闲置土地要满足两个条件:必须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发,且企业无力继续开发、也难以转让的土地。

这对当下现金流紧张的房企来说,无疑是一大利好。

那收购闲置土地的钱从哪里来?

自然资源部的说法是通过专项债券为地方政府提供资金支持。

其实,之前保交楼工作之所以进展缓慢,其中一个重要原因就是资金问题没解决。现在来看,保交楼工作资金来源算比较明确了:

一是白名单机制专项贷款((即城市房地产融资协调机制),截至5月16日,商业银行审批通过了贷款金额9350亿元。

二是央行的保障房收储再贷款,明确拿出3000亿;

三是现在的收购存量宅地专项债券,暂未公布。

如果资金到位,可以缓解房企经营困难,让保交楼工作能取得胜利,相信市场信心将能得到大幅修复。

第二,通过调节土地供应以及以旧换新模式,加速去库存。

现在房价为什么一直下滑,核心原因是市场从以前的供不应求进入了供过于求的阶段,所以中央明确提出要加快消化存量房。

其中一个手段就是以旧换新。

现在很多城市都由政府牵头推出“以旧换新”模式,明源君也在《国家队下场,以旧换新动真格》一文详细解读了“以旧换新”的几种模式。

不过也有地产人反馈,以旧换新听起来很美好,但操作起来比较复杂,落地也比较慢,需要平衡各方的利益。

目前,明源云客开发的行业首个“以旧换新”一站式的线上运营平台,已经可以实现从获客引流、收房验资、验房评估,到交易过户、租赁运营,一站式解决“新旧置换”的全链条作业了,业务操作流程已经越来越成熟。戳这里,了解一站式“以旧换新”线上平台

除此以外,对于库存高企的城市,要求停止供应土地,但目前具体细则还没出来。

第三,需求端,降低门槛和购房成本,刺激消费

降首付是让资金不充裕但有需求的客户可以上车,让之前不具备购买力的人变成有效需求。

降利率是降低购房人的购买成本,刺激购房者加速购买决策。

前天,北京517政策终于落地,这也意味着四个一线城市517新政已全部落地。从一线城市新政调整方向来看,核心还是降首付和房贷利率,并松绑限购。

其中广州更是将首套首付比例下降到15%,二套首付比例调整到25%。

但值得注意的是,降首付本质还是让客户加杠杆,但客户加杠杆能力与经济环境、就业稳定和收入前景的预期息息相关。目前我国居民杆杆率已经处于较高水平,到底还存在多大的空间令人存疑。

房地产走向,毫无悬念了

除了以上政策,其实目前救市政策还有很大的想象空间。比如目前呼声最高的降低存量房贷利率。

现在全国利率都下调得很厉害,那些高位站岗的存量房贷购房人心都在滴血,一方面房价持续下跌,资产缩水,另一方面,目前存量房贷利率普遍在4.5%上下,而很多城市首套房贷利率已经降低到3.5%左右了,两者差距非常大。

如果不能将存量房贷利率下调到同一水平,存量房贷买房人只会想方设法去提前还款,而不是拿着余钱去消费。

此外,加大房贷利息个人所得税抵扣力度、明确不开征房产税、提高市场租售比等等,都有利于市场信心的修复。

(责任编辑:zx0600)

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