财联社12月15日讯(记者李洁)随着京沪同一日放松房地产市场调控,一线城市迎来新一波楼市松绑。
12月14日,北京、上海接连出台稳楼市政策,包括降首付、降利率,以及优化普宅认定标准等。而深圳曾于11月22日出台政策,调整普通住宅标准并降低了二套房首付比例。
“本次京沪楼市政策不仅优化力度较大,而且涉及面广,从降低购房成本和购房门槛方面全面发力,除限购政策外,政策基本一步到位。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。
那么一线城市中,谁的松绑力度最大?
哪一城优化力度最大?
“北上广深四个一线城市目前的政策松绑存在一定差异,而对于四个城市政策松绑力度进行对比,可从首付比例、房贷利率、普宅标准以及放松限购政策四个维度来看。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。
首先,在首付比例方面,目前来看,一线城市已全面优化信贷政策,首套商贷首付比例均调整为30%。但在二手房首付比例方面,广深的放松力度更大。
据悉,二套房首付方面,京沪实行差异化信贷政策,核心区和非核心区二套房首付比例有所区别。其中,北京购买城六区外住房二套首付比例为40%,购买城六区内住房为50%;上海在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付比例40%,其它区域为50%。
而广深不区分区域,直接将二套房首付比例,统一调整至最低40%,政策更加宽松。
“这与广深楼市经历了深度调整相关,当地市场本身更需要大力度的政策进行拉动有关。”58安居客研究院院长张波告诉记者。
其次,在房贷利率方面,上海、广州、深圳放松力度略高于北京,其中上海本次首套房最高下调了45bp、二套房最高下调了85bp。
目前,广州、深圳首套房利率下限降低至4.1%,二套利率下限降低至4.5%。上海首套房利率下限为4.1%;二套利率下限主城区为4.5%,非主城区房贷利率4.4%。而北京首套房贷利率城六区内降至4.3%,城六区外降至4.2%;二套房贷利率城六区内降至4.8%,城六区外降至4.75%。
可以看出,北京的房贷利率虽然也进行了大幅下调,但仍较其他三个一线城市高出10-20个基点。
其三,放松普宅标准方面,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为,“目前仅有北上深3城官宣放宽了普宅认定标准,其中京沪的放松力度较大,深圳仅删去了总价要求。”
最后,放松限购方面,则是广州政策力度最大。截至目前仅广州进行了限购政策的局部松绑,上海、深圳仅对个别区域及特定人员放松限购,北京则并未松动。
“广州是一线城市中,唯一对限购政策进行较大力度放松的城市。这与广州市场情况有关,从供需关系和房价等多维度来看,广州和强二线楼市更具有相似性。“张波称。
因此,多位专家认为,综合来看,相比其他几个一线城市,广州本轮松绑力度更强。
限购会不会松动?
目前,京沪地区“认房不认贷”、“下调首付比例”、“调整普宅标准”政策工具箱中的三项,均已悉数出台。
但在备受关注的限购政策方面,除广州外,其它三个一线城市并未有大幅松动。专家认为,保留限购政策,或是一线城市最后一道防线。
“目前一线城市限购政策的放松仍然保持谨慎态度,这在一定程度上说明,接下来房地产市场政策端将延续宽松基调,但放松力度将呈现循序渐进特征。”关荣雪告诉记者。
“限购的放松,是一线城市中政策影响深度最大的措施。与以往其它政策起到加快购房者入市脚步的作用不同,限购这一工具的作用主要体现在扩大需求数量,因此出台会更为谨慎。预计该项措施要根据市场情况,结合明年一季度市场变化,再决定是否出台。即使放松限购,也会偏于谨慎,预计会先从外围区域适度放开。”张波表示。
分析人士认为,京沪最新三项政策的效力将很快显现。政策将提高购房群体入市意愿,明显提升一线城市楼市春节前成交热度,并有望带动成交量价双双上扬,预计春节前不会再有大政策落地。
“近期京沪优化政策后,短期或以落实为主。未来若市场调整压力增加,一线城市政策仍有优化空间,如根据市场情况因区施策优化限购政策,取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等,均存在一定空间。”陈文静称。
张波也表示,接下来也有可能零星去除原先“打补丁”类政策,例如上海的“离婚追溯”、“三价就低”、“限制企业购房”等。“这类原先控制投机购房的政策,在当下市场形势下也无实际存在的意义,但此类政策的去除,未必会对拉升楼市形成明显影响。”
值得关注的是,今年以来,多地出台“以旧换新”相关举措。陈文静认为,不排除一线城市围绕“以旧换新”出台配套政策,促进置换需求释放。
①北京、上海两大一线城市在同一日调整优化了购房相关政策。②中指研究院市场研究总监陈文静认为,此次大力度优化后,预计京沪市场活跃度将明显提升,进而稳定价格预期,带动行业恢复。
指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
这是住建部发声,要继续巩固房地产市场企稳回升态势后,第一个出台细则落实的省会城市。
12月15日,国家统计局新闻发言人刘爱华在新闻发布会上表示,随着经济整体恢复,同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下,近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。
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